REIT (realitný investičný fond) je spôsob, ako vlastniť nehnuteľnosť bez potreby byť prenajímateľom. Viete, ako funguje a do akých rôznych typov môžete investovať?

0
6

Realitné investičné fondy (REIT) je výnosný spôsob investovania, ktorý ponúka investorom produkovať zisk z nehnuteľnosti, a to bez starosti o ňu.

  • REIT sú spoločnosti, ktoré vlastnia, riadia alebo financujú podniky s nehnuteľnosťami prinášajúce zisk.
  • Verejne obchodované REIT-y ponúkajú investorom výnosný spôsob investície do nehnuteľnosti bez potreby jej kúpy alebo riadenia.
  • Realitné investičné fondy prinášajú stabilný a vysoký výnos, diverzifikáciu portfólia, no prinášajú so sebou zvýšené dane a určite riziká.

Realitné investičné fondy umožňujú investície do nehnuteľnosti bez potreby kúpy nehnuteľnosti alebo starostlivosti okolo nej. Vzhľadom na to, že povinnosti prenajímateľa presahujú pole pôsobnosti väčšiny ľudí, REIT si väčšinou vyberajú individuálni investori.  Podľa Národnej asociácie realitných investičných fondov (NAREIT), približne 87 miliónov Američanov, teda približne 44 % domácností v USA vlastnia podiel v REIT-och. S väčšinou z nich sa obchoduje na najväčších akciových burzách.

Mnohí investori pridávajú REIT-y to svojho portfólia, pretože takéto produkty prinášajú jednoduchosť a likviditu do akcií, pričom majú príležitosť vlastniť nehnuteľnosť alebo ju využívať vo svoj prospech. REIT-y, ktoré sú zamerané na produkovanie zisku, ponúkajú pravidelné výnosy a vyššie dividendy

Čo je REIT?

REIT-y sú spoločnosti, ktoré vlastnia, riadia alebo financujú nehnuteľnosti a podniky s nehnuteľnosťami. Podobne ako podielové fondy alebo fondy obchodované na burze vlastnia niekoľko typov aktív, nie len jeden. Investori kúpia podiely REIT a z daného podielu získavajú proporcionálny výnos, ktorý vytvorilo aktívum.

REIT sa objavil už v roku 1960, kedy ich zriadil Kongres ako dodatok k zákonu o spotrebnej dani z cigár. Ten umožnil investorom nákup podielov v obchodných porfóliach nehnuteľností.  Odvtedy naberali REIT-y na sile a dnes NAREIT odhaduje, že vlastnia spolu okolo 3 trilióny dolárov v aktívach po celej USA.

REIT priťahuje investorov aj jedinečným spôsobom, akým podliehajú daniam. Zatiaľ čo väčšina dividend sú zdanené dvakrát (prvý raz, keď spoločnosť platí dane z príjmu právnických osôb a druhý raz, keď daň z príjmu platí investor), zisk z REIT-u je zdanený len raz. REIT je vytvorený ako daňovo transparentná entita, ktorá nepodlieha dani z príjmu právnických osôb.  To automaticky znamená vyšší príjem pre investorov.

Pravidlá REIT-ov

Na to, aby sa spoločnosť mohla stať REIT-om (a vyhla sa dani z príjmu právnických osôb) musí sa riadiť nariadeniami Federálneho daňového zákonníka. Spoločnosť musí byť registrovaná a byť vedená správcovskou radou alebo riaditeľom.

REIT musí tiež:

  • Rozdeliť minimálne 90 % ich ročného zdaniteľného príjmu v dividendách
  • Získať aspoň 75 % ich hrubého príjmu z nehnuteľností
  • Investovať minimálne 75 % z ich aktív do podnikov s nehnuteľnosťami alebo do iných nástrojov (dlhopisy a pod.)
  • Mať minimálne 100 akcionárov.
  • Viac ako polovica z ich podielov nesmie patriť menej ako 5 ľuďom.

Typy REIT-ov

Všetky REIT-y sú zamerané na produkciu zisku, fungujú však rôznymi spôsobmi. Celkovo poznáme tri druhy.

REIT-y s vlastným kapitálom

Do tejto kategórie patrí väčšina REIT-ov (toto je to, čo ľudia mienia, keď hovoria o REIT-och). Tieto REIT-y v podstate vlastnia a riadia nehnuteľnosti. Výnosy pochádzajú z nájmu, no ponúkajú aj potenciál na kapitál pri zhodnotení a predaji nehnuteľnosti.

REIT-y s hypotékou

Táto kategória je trochu zložitejšia, pretože tieto REIT-y nevlastnia nehnuteľnosť ale ponúknu alebo vlastnia hypotéky na nehnuteľnosti. Niekedy za tým stoja skutočné hypotéky, niekedy cenné papiere kryté hypotékou. Výnosy pochádzajú z platieb hypotéky, respektíve hlavne z úroku. Kedže sú REIT-y s hypotékou kúpené za požičané peniaze, sú rizikovejšie ako REIT-y s vlastným kapitálom.

Hybridné REIT-y

Podľa názvu je zrejmé, že hybridný REIT je mix investičných stratégií, pričom sa využívajú nehnuteľnosti vlastné aj kryté hypotékou.

Do čoho investujú REIT-y?

REIT-y môžu investovať do akéhokoľvek typu nehnuteľnosti ak dodržujú pravidlá Federálneho daňového zákona.

Zatiaľ čo niektoré sa zameriavajú iba na jeden typ nehnuteľnosti, iné majú vo svojom portfóliu rôzne typy nehnuteľností.

Sú REIT-y vhodné pre Vás?

Predtým ako sa rozhodnete či investícia do REIT-u bude pre vás tá správna, je potrebné poznať ich výhody a nevýhody.

Výhody investovania do REIT-u.

Vysoké výnosy: REIT-y sú povinné vyplácať 90 % ich zdaniteľného príjmu akcionárom, a preto sú výnosy ich dividend zväčša vyššie ako je priemer. K tomu majú potenciál kapitálu, pretože hodnota ich podliehajúceho aktíva sa časom zvyšuje.

Diverzifikácia portfólia:  Aj keď REIT-y sú vlastne akcie, považujú sa za inú triedu aktív Považujú sa skôr za súčasť odvetvia s nehnuteľnosťami ako klasické akcie. Preto umožňujú diverzifikáciu portfólia, čo znižuje riziko.

Likvidita: Nehnuteľnosti sú dobre známe ako nelikviditná investícia. Nákup a predaj budov si vyžaduje určitý čas. Ak však chcete byť súčasťou REIT-u, stačí jeden klik alebo telefonát maklérovi. Sú verejne obchodované, preto si môžete merať výšku svojich investícií denne.

Nevýhody investícií do REIT-ov

Vyššie dane: Samotné REIT-y sú oslobodené od dane. Investor však nie. Kedže výnosy REIT-ov sa nezhodujú z definíciou Federálneho daňového zákonníka ako kvalifikované dividendy, ich výnosy sú zdaňované ako obyčajný príjem. Výška dane ja vyššia ako pri ostatných typoch investícií. Obchod s akciami v REIT-och je zdaňovaýé podobne ako s inými akciami, ako kapitálové výnosy z akéhokoľvek zisku – najviac však 20 % zo zisku (+ 3,8 % na nemocenské poistenie).

Senzitivita úrokových mier: REIT-y sú vo všeobecnosti veľmi senzitívne na výkyvy úrokových mier, predovšetkým tie s hypotékami. Ak miera úrokov stúpa, akcie štátnej pokladnice sú zdanlivo výhodnejšie, preto sa fondy odťahujú od REIT-ov a znižujú hodnotu ich podielov.

Riziko sektora: REIT je výborný spôsob ako diverzifikovať svoje portfólio, avšak iba zriedkavo sú diverzifikované medzi sebou. To znamená, že ak jeden typ obchodnej nehnuteľnosti má ťažkosti, môže to by problém pre celý REIT.

Ako investovať to REIT-u

Existuje viacero spôsobov.

  • Verejne obchodované REIT-y

Toto je ten najbežnejší typ REIT-u a zároveň spôsob, ktorý by mali zvažovať hlavne individuálni investori. Tieto REIT-y sú riadené Americkou komisiou pre cenné papiere a burzu (SEC) a zväčša majú limit na minimálnu investíciu.

  • Verejne neobchodovateľné REIT-y

Tiež sú známe ako nezaznamenané REIT-y. Tieto sú tiež riadené Americkou komisiou pre cenné papiere a burzu (SEC) a podliehajú štandardizácií požiadaviek, spoločnosti však neobchodujú na národnej burze akcií a podliehajú určitým limitom investícií.  Investori musia nakúpiť podiely priamo u REIT-u alebo od makléra.

  • Súkromné REIT-y

Od súkromných REIT-ov sa nevyžaduje registrácia v (SEC). Sú určené inštitúciám alebo akreditovaným investorom a zväčša sa ich minimálna investícia pohybuje oveľa vyššie, často hovoríme až o 5-ciferných číslach.

  • REIT-ové fondy

Za každým aktívom musia stáť buď fondy obchodované na burze alebo podielové fondy. Inak to nie je ani v prípade REIT-ov. Investičné spoločnosti ako Vanguard alebo Fidelity sú finančné nástroje riadené fondmi, ktoré investujú väčšinu svojich aktív do akcií REIT-ov alebo iných derivátov. Ak chcete maximálnu možnú diverzifikáciu (teda bezpečnosť), alebo nechcete hľadať individuálny REIT, REIT-ový fond je možno ten správny výber.

Investícia rýchlo a jednoducho

REIT ponúka také výhody, ktoré boli kedysi v opozícií – likvidita a transparentná realitná investícia. Môžu byť spôsob ako diverzifikovať porfólio, pričom si vybudujete stabilný príjem a o niečo dlhodobejšie zhodnotenie kapitálu.

Eliminujú bežné nevýhody investícií, majú však tiež svoje negatíva. Napríklad vyššie dane a nevyhnutnú senzibilitu na úrokovú mieru a riziko obchodovania v danom sektore. Napriek tomu, stále zostávajú bezpečným spôsobom pre individuálnych investorov ako si vytvoriť majetkový plán.